Lorsqu’il s’agit de l’achat, de la vente ou même simplement de la détermination de la valeur de votre bien sur le marché immobilier, il est fortement recommandé de demander l’aide d’un professionnel. Un professionnel de l’évaluation immobilière peut vous fournir une estimation précise de votre appartement, de votre maison ou de votre terrain. Il évaluera soigneusement différents facteurs et utilisera la méthode d’évaluation la plus adaptée à votre situation spécifique.
Zoom sur les méthodes courantes
L’expert immobilier utilise des méthodes pour déterminer la valeur d’un bien. Le choix de la méthode appropriée dépend des caractéristiques spécifiques du bien et des besoins de l’évaluation. L’évaluateur s’appuie sur son expertise et sa connaissance du marché pour fournir une estimation aussi précise que possible. Pour faire une estimation immobilière, cela comprend des frais d’intermédiation que le propriétaire devra éventuellement payer dans le cas d’un recours à un professionnel pour la vente de son bien. Dans la méthode par sol et construction, le spécialiste prend en considération les surfaces pondérées pour estimer la valeur de remplacement du bien.
La méthode des « cash-flows » est souvent employée par les investisseurs immobiliers. Elle permet d’évaluer si le coût d’un investissement correspond aux revenus actualisés qu’il pourrait générer, y compris les revenus de la revente. Pour appliquer cette méthode, l’évaluateur détermine le taux de rendement annuel attendu du bien, comme il le ferait pour la méthode de capitalisation.
La méthode par comparaison constitue la méthode la plus couramment pratiquée par les évaluateurs immobiliers. Elle consiste à estimer la valeur d’un bien en le comparant à d’autres biens identiques récemment commercialisés et présentant des aspects comparables. La valeur estimée représente une moyenne des prix observés sur le marché lors de transactions similaires, en tenant compte d’un délai d’environ 6 à 8 mois avant la mise sur le marché du bien.
Quelles méthodes d’estimation immobilière utiliser ?
Chaque méthode d’évaluation a ses propres avantages et limites et peut ne pas s’appliquer à tous les types de biens. Par exemple, la méthode par comparaison a ses limites étant donné qu’elle s’appuie sur des critères pouvant être insuffisants pour évaluer avec précision la valeur d’un bien immobilier. Le marché de l’immobilier est en constante évolution et le prix au mètre carré peut fluctuer d’une semaine à l’autre. Par ailleurs, les critères utilisés pour la comparaison peuvent ne pas prendre en compte toutes les caractéristiques uniques d’un bien immobilier.
La méthode par sol et construction, bien qu’elle ne soit pas reconnue par les normes européennes, était utile dans le passé lorsque les données relatives aux transactions étaient moins facilement disponibles. Cependant, elle n’est pas forcément très fiable sur le marché d’aujourd’hui. L’approche du coût par remplacement est plus adaptée aux biens présentant des caractéristiques spécifiques, comme les immeubles historiques.
La méthode du bilan promoteur est couramment utilisée pour évaluer la valeur marchande des terrains non bâtis ou pour les rénovations importantes de bâtiments existants. La technique de capitalisation des revenus prend en compte le revenu potentiel généré par un bien immobilier, mais elle doit également tenir compte des risques liés à l’utilisation du logement. Toutefois, ces facteurs peuvent varier et ne pas être facilement prévisibles.